万达卖项目，成了近来最抢手的新闻。7月3号还在赛马圈地，10号就和孙宏斌开端完成买卖；9天后，又以为拉来富力地产入伙更好，并终极敲定了生意。

内行看热闹。媒体衬着让真刀真枪的并购变成了大戏，让仍在少量囤房、购入房产的投资者看了笑话，却没有让他们警觉，实在，万达预演了多套房者的凄惨运气，只不外万达能变通扛过来，而投资者呢？

欠债就是开山的火药 响的早就要了命

那末万达的并购给投资者甚么样的启迪呢？直接上结论就是：欠债就像是开山用的火药，没有不可，但响的早了就要了命。

万达此次兜售项目，很大缘由就是现金流吃紧了。近年来万达对海内并购很热忱，也契合“走出去”的政策；海内并购少数是临时投资，但没干系，政策目标契合，企业范围够大，存款仍是可以撑持一下的。只不外我国金融机构给并购存款的限期最长也才7年，金额最多也只能贷到买卖价的50%。

现在，万达的海内投资已积累高积累00亿美元附近，这此中管束了万达几现金流呢？恐怕是贸易秘密，但从中国银行存款政策看，这个数字应该是庞大的。

短贷长投，本是商家大忌，但万达险中求胜，独辟蹊径树立了其贸易帝国；只不外再大的帝国也有软肋；欠债、现金流吃紧就是万达的软肋。

只需“借主”不语言，其运营形式是完全可以持续做大的；不外夺目如王总，大约嗅到了风向的转变，开端轻资产化——固然这么进一步减损了现金流支出。

但是天有不测风云，风向转变太快了；先是因为外力参与，收买DCP失利，然后，仿佛借主们开端“逼债”了。

因而，就有了扫尾的一幕……

可以把握的钱 才是真正的财产

那么这跟房产投资者有什么干系呢？实在，多套房投资者和王健林，只是财政范围上的差异，本质上仍是一样的。

比方说，我们常说，某壕有100亿身家，并非他家的钱有100亿，也不是银行存款100亿，而是指他们资产的MV（Market value），也就是“市场价直”有100亿。

异样，多套房投资者引以为豪的3套房、5套房，也不是说他就看着这堆石头骄傲，而是因为这堆石头的市场价直或许有3000万、5000万。

看到这就大白了吧？就是说这些钱，一、要在买卖中表现；二、最初一次买卖决定了存量资产价钱。实际上，在没有变现之前，市场价直MV并非实在的财产，只是一种名义上的财产。

为何人们以至情愿借债去购入这类名义上的财产呢？因为有贬值的希冀和潜力。因而在可控范围内，比方依照月支出的35%去实行按揭，看看能贷来几钱，再用这些钱去购入资产，蛮好。

可以求多求大是人的天性，因而在或许的情况下，就冒死加杠杆，冒死撬动资产；但是，杠杆越长，风险越大；关于万达，是政策膨胀招致借主开端“逼债”；关于房产投资者，假如每个月定时交月供，却是没人逼债——但是假如资金链出了麻烦呢？假如利率下跌呢？假如本人急需用钱呢？那末绷的牢牢的杠杆，很容易就断了。

万达面临慌张的现金流，采纳了壮士断腕的决计，砍掉欠债；那末投资者能有这类气魄，轻化本人的资产呢？趁市场还不足温，分配资产以至还能红利，比及楼市降温大局已定，那时候再分配，就叫“兜售”了。

王健林在万达任务会议上，曾请求员工读《四书》，此中《大学》有一句话：知止然后有定，定然后能静，静然后能安，安然后能虑，虑然后能得。如今万达“知止”，终极“能得”；那末多套房持有者能不能“得”，就看如今知不知“止”了。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产批评员，中国外国专家局澳籍专家天分，多家媒体房地产专栏作者、作家，微旌旗灯号刘磊房产批评。