作者：韬略哥

对于房地产开发企业来说，最近有一个耐人寻味的新利好：债券发行正在解冻。

据“证券时报”报道，今年7月和8月共发行房企公司债和企业债19只，这一数量已超过今年前六个月房企发债数量之和。

下图是万科的公司债上市公告：

下图是金地的公司债上市公告：

发行债券，历来是房企融资的重要途径，这种方式融资成本相对较低。但是自去年“国庆黄金周”楼市大逆转后，管理层不断收紧房企融资方式，其中债券发行方式在10月下旬出现了转折。

当时上交所、深交所先后发布“关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函”，对房企发债提出了空前严厉的要求，实施了“基础范围+综合指标评价”、“产业政策+综合指标评价”的监管标准。具体来说是这样的：

发债的房企必须是“能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策”的企业，并且满足下面条件之一：

1、境内外上市的房地产企业；

2、以房地产为主业的中央企业；

3、省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；

4、中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

在上述条件基础上，还必须通过5项综合指标的评价。如果存在下面的情况，发债也将比较困难：

1、最近一年末总资产小于200亿；

2、最近一年度营业收入小于30亿；

3、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负；

4、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%；

5、房地产业务非一二线城市占比超过50%。

总之，这次监管部门在发债问题上的做法，告诉房企一个重要的信息：规模很重要。如果你是民营房企，将来想获得生存机会：第一，你要上市；第二，你要进入房企前100名。

总之，你要做大。在房地产行业里“小而美”，就是“小而没”！

此外，上市也很重要。不上市，没有安全感可言。想想万达，为了享受高估值从香港股市退市，现在为了重新在A股IPO付出了多大代价。但王健林不能半途而废，他没有退路。

好了，去年10月末对房企发债的限制，产生了巨大的影响。根据Wind的数据：

1、调控之前，2016年1月至10月，房企发行的公司债和企业债累计235只，平均每月发行23只。

2、调控之后，2016年11月至2017年6月期间，房企发行的公司债和企业债仅累计发行20只，平均每月2.5只。今年5月份甚至出现了房企发债数为0的情况。

3、放松之后，今年7月和8月共发行房企公司债和企业债19只，平均每月9.5只。也就是说，最近2个月发债接近今年上半年。

我们很难说7月以来，监管层放松了房企发债的标准。标准可能还是那个标准，但放行的企业的确多了起来。

获得发债权的，当然都是大房企，尤其是上市房企。这些企业财务数据透明度高，市场形象好，实力相对雄厚。他们因此获得了融资的机会，尤其是获得低成本资金的机会。比如万科5年期债券的利率是4.54%，金地5年期债券的利率是4.85%。

在融资渠道比较狭窄的时候，那些规模小、未能上市的民营房企，恐怕只能通过信托、企业间融资、民间融资等方式才能获得资金，其资产成本至少会是万科、金地的1倍以上，甚至N倍。

所以，调控必然带来收购兼并。一批中小房企，将在楼市成交量不断下降当中，因为资金链条崩裂而放弃坚守，退出市场。大房企将越做越大，而且随着规模变大成本反而降低。

不管怎么说，房企在债券融资上的冬天似乎正在过去，标准仍然很高，但的确是放松了，低成本资金正在涓涓流出，大房企可以偷偷地乐了。