（本文系贾康先生2017年5月14日在洪范研究所举办的"增供与收税——房地产领域的改革思路与策略”学术研讨会上的发言）

第三，房地产税改革的必要性、可行性与推进要领。

必要性方面可以梳理出五大正面效应：

一是房地产税为房地产的运行产生一种“压舱促稳”的作用。它在保有环节上形成的可估量的年复一年的成本，会引导相关主体的预期和他们的行为，产生的效果一定是有利于抑制肆无忌惮的炒作。经济分析中涉及的无非就是利益，在这个利益方面造成制约以后，行为会往哪里去？抑制肆无忌惮的炒作的同时，会鼓励越来越多的人在购买选择上面更多考虑中小户型——特别有钱的人不会太在乎，但是更大量的人在财力上总是要掂量掂量地作选择的。原来是努力买个大户型最满意，现在考虑到以后可能要有税的调节，便会放松这方面的要求，改为中小户型，其他的什么地段、楼层、朝向，按自己偏好还是一丝不变。还有就是会减少空置。有些人手上愿意持有几套房的，当然可以继续持有，但是很多人会考虑在持有期间把房子租出去，来对冲税负这个压力。有一部分人说有一套基本住房以后，还有第二套、第三套，这叫改善性住房，买改善性住房的同时，因为有一些基本的经济知识，认为是给自己买了一个商业化的社会保险，因为自己有生之年买的第二套、第三套房，就是符合我说的城镇化过程中间不动产成交价的上扬曲线，有这个信心，不是说买了以后就很快出手的炒房。但是，有了税以后他会考虑不再让房子空置，会把它租出去，于是就有了租房市场的增供，而社会在这个情况下带来的结果是什么呢？上面这些效应综合在一起，提高了土地的集约利用水平，提高了资源配置的效率。整个社会在减少空置房方面，是没有一分钱新的投入，但一下子涌出一大块有效供给，这当然是好事。这是房地产税在房地产市场方面的所谓“压舱促稳”的作用。有的同志特别强调：“从所有的案例观察，上海也好、重庆也罢，收税以后没看见它们的房价回调。美国也好，日本也罢，收了房产税也没有看到房价回调，所以收房产税对抑制房价没用。”我不认同这样的分析，经济学分析中需要把所有的参数合在一起，然后尽可能看清它们的合力，这个合力中，不同因素其作用方向是不一样的。你得反过来问：为什么美国也好、日本也好，其他的经济体也好，到某个阶段上一定就得逼着推出房地产税？如果不推出房地产税，以后的房价会是怎么表现？你得问：重庆、上海如果没有房地产税的试点，在这一轮一线城市发展变化过程中，上海的房价是不是会上升得更猛？重庆是不是不会只有5%的上升幅度？需要这样来探究问题，不能说这个税出来以后，一招鲜就吃遍天，就决定整个的走势。它不是定海神针，但是它是使整个方案优化的选项中的必要选项，你该选而不选也是不行的。税不是万能的，但是税制应有的制度改革进步，你不去推动又是万万不能的。

二是房地产税与地方政府职能合理化是内洽的，它会“内生地”促进地方政府职能转变。我们都希望地方政府专心致志地稳定和改善投资环境，提高公共服务水平，如果它的财源建设中以后培养出来一个大宗稳定的收入，是年复一年依靠在辖区住房保有环节取得税收，那么恰恰就是这样一个机制。经济学逻辑与案例经验都在证明，房地产税就是这样一个与市场经济所客观要求的政府职能合理化内洽的引导机制。一旦地方政府意识到他只要把自己该做的“优化投资环境，提升公共服务水平”的事做好了，也就会使辖区不动产进入升值的轨道，每隔一段时间做一次税基评估，就是在套现财源建设成果。尽政府应尽之责就把财源建设问题基本解决了的话，他有什么必要像现在这样拼命去做其他那些他认为不做就出不了政绩、就解决不了财源建设的事呢？这样的国际经验和我们自己在现实生活中的分析都可以来做印证。这其实是与所谓转变政府职能内在相关的、一个十分值得肯定的正面效应。

三是房地产税会给予地方政府一个稳定长久的财源，使它作为地方税主力税种之一，匹配我们搞市场经济必须建设的分税分级财政体制。分税分级财政体制所要求必须做好的地方税体系建设，它最基本的道理是说，到了分税制境界，是实现经济性分权。原来我国体制有集权也有分权，在分灶吃饭的时候它只是做到了行政性分权，各级政府仍然按照自己的行政隶属关系组织财政收入，一个地方政府辖区之内的不同层级的企业，都是按照隶属关系，把自己应该交的收入交到不同层级政府婆婆那里，所以仍然是条块分割，“婆婆”对“媳妇”过多干预和过多关照，仍然不能解决使所有企业在一条起跑线上公平竞争的问题。1994年实现的是这方面的一个重大突破，使所有企业不论大小、不看行政级别、不讲经济性质、不问隶属关系，在税法面前一律平等，该交国税交国税，该交地方税交地方税，至于说共享税，由中央地方自己在体制内去区分，企业就认一个税法。交税以后，后面可分配的部分，按产权规范和政策环境自主分配。这样，就把所有的企业公平竞争的“一条起跑线”真正刷出来了，也打通了以后包括国有企业淡化行政级别、发展混合所有制概念之下的股份制和跨地区、跨行业、跨隶属关系“兼并重组”的通道。因此，这个制度变革的意义是全局性的、意义深远的。既然搞市场经济，必须搞分税制，而分税制要可持续运行，就必须要解决地方层级税种配置概念下的地方税体系建设问题。中国现在没有像样的地方税体系，省以下迟迟不能进入真正分税制状态，我们维持的实际上是中央和以省为代表的地方之间的这样一个以共享税为主的分税制框架。值得肯定的就是，共享税虽越搞越多，但是所有的共享都是规范地一刀切的。上海、北京按照原来的75%：25%，现在的50%：50 %来分最大税种——就是增值税，西藏、青海也是这个办法，这就封杀了原来的讨价还价、“跑部钱进”、靠处关系来形成财力分配的空间，使得最基本的分税制度的公正性看起来能够得到维持。但是，这也不是长久之计，不能总是主要靠共享税过日子。应该进一步调整到有中央和地方各自大宗、稳定的税基，不得已的部分才处理成共享税——这才是百年大计。现在在省以下落实分税制方面往前推不动了，不要说欠发达地区，就是发达地区在省以下也不是真正实行了“分税制”，还是“分成制”，到了一些困难地方和基层，干脆就是“包干制”。所以，这些年说的“地方财政困难”、“土地财政”，还有“地方隐性负债”，所有这些弊病就关联一个非常重要的判断：“打板子”打在哪里？有人说这是1994年“分税制”造成的。错！我们认为这是一个大是大非的判断，它恰恰是由于1994年“分税制”在省以下不能够落实、是由于我们过去的那个毛病百出的旧体制在省以下由过渡态演变为凝固态造成的。那么这个体制怎样才能够调整过来？从技术上来看，有很多的分析，我强调大前提是扁平化，五级分税走不通，三级分税就可能走通了。而三级分税一定要有地方税体系建设。所以看起来房地产税跟财政体制还隔着好远，其实并不远。眼下哪怕你推出房地产税，也不会一下变成主体税，但从国际经验来说，以后是可以逐步把它培养成地方税收体系里面一个主力税种之一的，这是非常重要的一个制度建设意义。

四是以房地产税改革贯彻中央所说的中国要逐渐提高直接税比重的大政方针。直接税是现代税制里面非常重要的税种，国际经验表明它应是主体税种这样一个地位。趋向现代化的国家都是直接税为主，但在中国的现状恰恰反过来了，我们没有什么像样的直接税。企业所得税一些人把它认为是直接税（但学术讨论中尚存疑），在中国它的比重稍微像样一点，但个人所得税在整个税收收入中这几年只占6%，1/20出一点头，是非常非常边缘化的一个税种。美国的个人所得税最新的数据是占联邦政府收入的47%，差不多是半壁江山了，再加上与它的社会保障相关的工薪税，美国联邦政府80%的收入就是靠这两种税过日子的，也就是说，主要靠这两个税就履行中央政府职能了。它的州一级也要在个人所得税里，按比例税率拿一小块，一般情况下要占到州财政收入10%。现在特朗普要减税，主要减企业所得税和个人所得税，但中国要照这个学，绝对学不来，因为我们的税制跟它几乎完全不是一回事。我们在直接税方面占比低，不能起到经济的自动稳定器的作用，不得已靠间接税唱主角，而间接税恰恰不是稳定器，它还是加大我们运行矛盾的一个“顺周期”机制，以及加大收入分配矛盾的一个累退机制，间接税会进一步强化中国社会低中端收入人群的税收痛苦，因为它在最终消费品里面要占相当大的一个负担分量。如果按照建立现代税制的方向来说，逐渐提高直接税比重现在可打主意的一个是个人所得税，还有一个就是财产税概念之下的房地产税。当然，还有一个以后条件具备的时候才可以考虑的遗产和赠与税。遗产和赠与税现在只能研究，在官员财产报告和公示制度不敢正式推出的情况下，怎么能设想政府堂而皇之的要求所有的公民自己把财产报告给政府，准备身后接受遗产和赠与税的调节呢？它更需要比房地税在法理上面具有说得过去的约束条件与公信力交待。至于说房地产税里面的法理问题的解决，我后面再说。

五是房地产税主要落在地方低端，是一个培育我们中国社会从底层开始的法治化和民主化的公共资源配置机制、规范的公共选择机制的催化器。据说刘鹤主任他们了解到美国地方政府靠财产税过日子的基本情况后说，这不就是个“民主税”吗。我多少年前就注意到，美国政府三层级中的最低端Local层级，你看它的财产税（他们所称的财产税讲的就是房地产税），所占的收入比重没有低于40%的，高的则可以高到90%，虽然差异性很大，但它无异是一个非常主力的税种。这个税种怎么征呢？一般情况下，当地的预算制定过程是阳光化的，要说清楚，年度内其他所有收入计算完了以后，按满足支出需要差多少，就可倒算出一个当年的房地产税税率，这个税率要落在法制给出的区间，一般不超过2.5%。倒算出这个税率经大家走预算决算程序认可，再往后，这个辖区之内所有的家庭、有房地产的纳税人交了税以后，跟着就会问：“这个钱怎么用？”有知情权以后自然而然，后面就跟着质询权、建议权、监督权、参与权（就是参与公共事务），这样就形成了一个“规范的公共选择”的机制，这就是“民主税”呀。实际上，在中国，要想进行正面表述的政治体制改革是千难万难的，一般的媒体连概念都不敢提，只有领导人敢提一下。在这种情况下，美国“进步时代”的启示就是：能做的事情，“形势比人强”的事情，应该从基层，从大家绕不过的方面着手，在直接税的建设方面有一个切入点，切入了以后大家就必然要关心地方所有的公共资源的配置。这样，在法治的条件下，大家进行公共参与、公共选择，这就会自下而上地、很好地培育出中国“走向共和”的政治文明进步机制。

以上是五个大的方面的正面效应，从构建现代社会的视角可以看得出来，这些正面效应是非常宝贵的。

（未完待续）

贾 康 介 绍

现任全国政协委员、政协经济委员会委员，华夏新供给经济学研究院首席经济学家，中国财政科学研究院研究员、博导，中国财政学会顾问，中国财政学会PPP专业委员会主任委员，国家发改委PPP专家库专家委员会成员，北京市等多地人民政府咨询委员，北京大学等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津贴。1997年被评为国家百千万人才工程高层次学术带头人。曾受多位中央领导同志邀请座谈经济工作（被媒体称之为“中南海问策”）。担任2010年1月8日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题讲解人之一。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得者。国家“十一五”、“十二五”和“十三五”规划专家委员会委员。曾长期担任财政部财政科学研究所所长。1988年曾入选亨氏基金项目，到美国匹兹堡大学做访问学者一年。2013年，主编《新供给：经济学理论的中国创新》，发起成立“华夏新供给经济学研究院”和“新供给经济学50人论坛”（任首任院长、首任秘书长），2015年-2016年与苏京春合著出版《新供给经济学》专著、《供给侧改革：新供给简明读本》、以及《中国的坎：如何跨越“中等收入陷阱”（获评中国图书评论学会和央视的“2016年度中国好书”）》，2016年出版的《供给侧改革十讲》被中组部、新闻出版广电总局和国家图书馆评为全国精品教材。