他并不把自己归于房地产，美其名曰产业新城（但是房企颁奖也会去，表里不一）。他包含了地产、产业园区和城市建设，地产提供住，园区提供产业和就业引入人口，城市建设就是打造道路、酒店、公园休闲娱乐配套，所以他定位是在造城市，造现代化城市（连垃圾桶、路灯都自己铺），不愿意被别人和万科之流混为一谈（从股价上也可以分出来，他的产业地产概念很好看）。

发展历史：他最早起家于廊坊，原先在当地开火锅店，后来搞装修，进入房地产，02年时候经高人指点开发固安县城（很有前瞻性），固安当年还是个破贫困县。03年国家开始集中整顿产业园，园区陷低潮期，但固安产业园有幸躲过一劫（神奇的力量），06年在固安大规模投入...然后就是借壳上市到现在。

盈利模式：就是“园区+地产”，由于公司是在造城，投资巨大，于是用地产来回笼资金，园区地产按照正常来讲，更多的应该是服务园区，但是实际操作中有所偏差，除了园区部分企业的高官有实力来购买园区住宅，大部分的蓝领工人还是消费不起园区住宅，于是在固安得房子90%卖给了北京人。

由于不限购及差价巨大，导致固安得房子极其好卖。快速回笼了现金继而能够为后续产业新城中的基础设施建设及园区建设提供资金。利润来源的另一重要部分是招商落地额的45%，简单理解就是企业来投资100亿，政府要给结算给他45亿，由于成本就是人员的招商费用，导致毛利超95%。这一块促使他不断招商大项目，包括北汽集团，京东方，京东，只有企业投资额足够大，结算才能足够多。

这种模式的最大优点在于通过1、2级联动开发避开传统住宅的招拍挂的激烈竞争，凡是园区内的土地招拍挂，都是定向的都被他摘得，成本很低。而形势不好时放慢节奏，无需大量储备土地，减轻资金压力。

2014年上半年，老大王文学首次提出“三年建一百个产业园”的“三年百园”产业园扩张计划！

彼时，华夏幸福2013年全年销售额374亿，产业服务收入76亿。当年新拓展了四个园区：河北霸州、河北永清、河北香河和浙江嘉善，合计16个园区。

园区内产业园的规划对华夏幸福来说主观性比较强，比如园区内同一业态的企业聚集到什么程度可以升格为“产业集群”，再升格“产业园”，这个主要取决于华夏幸福自己的规划。

当时华夏幸福的16个园区中，文安、广阳、昌黎、丰台还在起步阶段；剩下7个园区处于规划定位阶段，只有六个区域的产业新城业务走上了正轨，按照2013年年报介绍大致成型产业园不到20个：

固安（2个）：肽谷固安生物医药孵化港、固安航天产业基地

大厂（4个）：节能装备、专用车及零部件、专用技术服务、文化创意与数字出版

怀来（3个）：高科技产业、总部经济、绿色生态

苏家屯（3个）：汽车核心零部件、高端专用装备、智能设备

香河（5个）：智能机器人产业港、数字内容科技港、节能环保设备产业港、电子商务科技港、通用航空产业基地

无锡（2个）：国家传感信息中心智慧产业园、德国标准传感设备科技港

“三年建一百个产业园”，你在逗我吧？

这个疑惑很快被一年多以后的另一个报道打的稀巴烂。

2015年9月18日，王再向高管下达军令状，要求必须三年内完成全国百城布局！内部员工都认为：“百城战略和做一百个产业园是完全不同的两个概念"。该报道当时引起很大震动。

什么产业集群、产业港、科技港、科技园，那些虚头八脑的全都一边站！

这次的目标是直接攻城拔寨，赤裸裸的抢地盘！抢地盘！抢地盘！

彼时，按照2015年半年报，华夏幸福拿下了22个园区，很有意思，复下盘，历史惊人的相似：

2014年有近20个产业园规划的时候，王喊出了“三年百园”；

2015年下半年有了20个园区，王又吹响了“三年百城”的号角。

为何华夏幸福这次高调的喊出三年百城的口号？这可能和2015年上半年华夏幸福的PPP产业园造城模式开始集中获得国家层面认可有关：

7 月 20 日，国务院办公厅通报表扬固安 PPP 模式;

7 月 27 日，国家发展和改革委员会推出 13 个 PPP 示范案例，固安工业园区新型城镇化项目再次榜上有名，成为河北唯一入选项目。

这是一个很重要的时间节点。获得国家最高层面的认可之后（获得财政部认可还要再晚一年，对财政部门来说华夏的产业服务收费模式和传统的地方财政之间有点那个……），王老板的洪荒之力开始爆发！

华夏幸福的格局也变得更高，从原来紧跟“京津冀一体化战略”，扩展到巩固夯实京津冀区域，快速布局长江经济带，积极突破“一带一路”国家产业新城落地。

环京津老子圈的差不多了，要过长江南下了！要打出国门了！！

再从五个角度看，华夏幸福值多少钱

作为过去十年最亮眼的股票之一（十年涨幅50多倍），环京一代地产开发的龙头企业，华夏幸福始终是资本市场的宠儿，聚光灯从未离开过。随着雄安新区的出台，这个企业再度站在风口浪尖之上。问题来了，这个企业究竟值多少钱?

一：政策角度分析

随着雄安新区的出台，华夏幸福作为最受益的股份之一，价值直接面临重估，已经有人意念盘里喊出了3000亿不是梦的口号。

该公司在2015年与雄县人民政府签订相关协议，在雄县总面积524平方公里中，雄县与华夏幸福约定合作181.2平方公里。考虑到雄县的土地价值，181.2平方公里值多少钱？

虽然马上迎来反转，传闻华夏幸福委托面积中涉及到雄安新区的内容作废，紧接着财新网刊登华夏幸福雄县、白洋淀协议已经失效的新闻。华夏幸福的投资者直接挨了一记闷棍。

但细细分析，这对华夏幸福算是利空吗？肯定不是，即便协议作废，但肯定会有某些方面的补偿，华夏幸福对环京一带的影响力也丝毫未减。该股涨停就是最好的回应。

从政策角度看，这个股票应该在千亿以上。

二：从成长股角度来看

华夏幸福业绩一直在持续增长，过去十年股价爆发式的增长，根本原因就是业绩的飞速增长。在可以预见的未来2~3年，华夏幸福有理由，有能力保持较高的增长（感觉这话好官方啊），从各大机构的预测来看，30%的增长率应该是可以维持的。

如果用PEG这一指标来看，G取未来两三年的均值，给个30%，乖乖，peg<0.5，低估至少一倍！

如果从成长股角度来看，华夏幸福值2000亿。

三：从价值角度来看

地产要看土地储备，要看NVA，华夏幸福的模式和普通的地产公司还不太一样，做园区占了大头。这些估算太过于复杂，而且有些教科书式，我用傻瓜估值法来看：

另一种感性估算法，主要为PE，类似格力，中国建筑之类的价值股，给予10倍PE；茅台之类的高毛利，高现金流的垄断性企业，给予20倍估值；成长股给予30~40倍估值。

地产行业低估30%，是以保利地产做尺度，华夏幸福呢？

从预测来看，给它10倍估值，今年股价值28，明年35，后年43，很粗糙，但投资就是这样，毛估估就行了，心里面有个大概，精确投资并没什么用。

四：从投机角度看

从投机角度看，价值肯定无法估算。风来了，猪上天。风停了，一地鸡毛。投机就是互相收割，其实雄安概念也有很大投机成分在内。

不过华夏幸福盘子大，投机者都喜欢小市值公司，看来不是个好选择。

五：从行业角度看

很多人嚷嚷这房地产崩溃，这个嘴上说说就行了。地产崩溃了你就能过好日子了?too young！房地产行业太大了，谁都说不准。能猜准的早就北上广买房，发家致富了。

不过华夏幸福在环京一带，不至于突然垮掉。考虑到环京一带的价值，华夏幸福可以拿着，每年赚个业绩增长，拿分红。

篇幅有限，先到这里，希望对大家有帮助，更多炒股技巧大界AA后期将继续跟大家分享！

文/大界AA：dajiegp