第五次IPO。

富力地产以六折的低价收购了万达商业77家酒店，反而让其评价下调。

近日，惠誉将富力地产目前为BB的长期外本币发行人评级、优先无担保评级以及子公司所有未到期债券的评级列入负面观察。

惠普公告称，这一决定是在该公司宣布斥资199.06亿元收购万达商业地产旗下酒店资产后作出的，收购计划将会推高富力地产的总体债务水平，并使其净债务与调整后库存之比接近60%的惠誉门槛水平，进行资产收购将减缓公司的降杠杆进程。

7月19日，万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议。值得一提的是，富力参与万达与融创的并购此前毫无征兆。就在签约当天，背景板上的富力地产字样也是一再更换，期间会议室还传来砸玻璃杯声。

不过，最终万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%的股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，两项交易总金额637.5亿元。

富力捡了100亿的便宜？

对比此前的万达融创的初步协议，融创收万达76家酒店要花335.95亿元。而富力地产仅仅以199.06亿元的价格就收购万达77家酒店，相对融创的价格几乎打了六折。77家酒店拥有的总建筑面积约为328.6万平方米，按照总价199.06亿元来算每平方米方才6000元左右。而且万达的这些酒店大都分布在一二线城市的核心地段。因此很多媒体都称，富力地产捡了个一百多亿的大便宜。

在7月19日的万达融创富力签约仪式发布会上，上演了蹊跷的一幕，活动背景板上的富力地产字样先是被撤掉，后来又被加上，甚至会议室还传出摔玻璃杯的声音，会议一再推迟。坊间传闻，这可能是富力当场“砍价”。

王建林在签约现场发言时表示，放眼全球，能以这样较低的价格批量收购酒店的机会100年可能只有这一次。言下之意不言而喻，富力捡了大便宜。

为什么富力能以融创六折的价格拿到万达酒店，而且还比此前的76家多了一家？答案是富力出得起现金。

部分业内人士表示，能够在7月19日和万达、融创放在一张背景板的收购方，其实并不多。对于这么大资金体量的大宗资产交易，现金流无疑是影响交易最关键的环节之一。

根据三方签署的协议显示，199亿的约定价，富力需3个月内先行支付100亿，扣去订金20亿元，实付80亿元，尾款将于2018年2月前支付。对于绝大多数资金方来说，3个月内拿出100亿并不容易。但这对富力来说并不难。2017年一季报显示，富力地产资产总计2325亿元。其中，流动资产合计1834亿元，货币资金就有404.9亿元。

7月20日，富力董秘胡杰在招商证券电话会议上透露，上半年富力完成400亿元收入，公司将全部以自有资金支付。

富力自有酒店连亏五年

富力敢斥巨资买入万达酒店业务，还有一个重要原因，富力早就有酒店发展战略。

富力在公告中表示，本次合作，本公司以合理成本补充大量优质酒店资产，将进一步扩展旗下酒店业务，增加优质的投资物业的经营收益，实现多元化的产品、产业布局。

在万达、融创和富力三方战略合作协议签订现场，王健林称“三方都是赢家”，富力有酒店发展战略，在全球已开业和建设的高级酒店有24家，从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。

然而，富力吃下万达酒店这块肥肉之后，未来能否在酒店业务上有出色表现，从富力之前的酒店经营状况来看，恐怕值得观察。

事实上，富力这几年酒店业务虽然有所发展，但酒店业务的盈利能力并不乐观。

根据富力地产财报显示，公司酒店运营自2014年至2016年实现营业收入分别达到11.09亿元、11.81亿元和13.62亿元。尽管呈现稳定增长的趋势，但毛利率持续处于下降态势，近三年分别为29.41%、26.90%和19.79%。而酒店业务的盈利表现也让人大吃一惊。从盈利数据来看，最近五年，富力酒店业务处于持续亏损状态，亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。

酒店运营业务竟然成了富力地产中唯一一个“拖后腿”的业务，而这次收购的万达酒店财务数据也并非完美。

根据早前融创公告，其自万达收购的76家酒店2015年利润5.51亿元，2016年利润8.74亿元，平均而言每家利润两年分别为822万元和1181万元。

申万宏源证券认为富力这次并非捡便宜而是买贵了。77家酒店除去未开业的2家，2016年共实现利润8.74亿元，全部开业后净利润不会超过10亿元，“给予目标估值约为10倍PE，则该酒店资产包的合理价格应约为100亿元。”

按照申万宏源的说法，富力花费199亿元购买万达77家酒店，非但不是“买了只下蛋的母鸡”，而且还多花了近百亿代价。“虽然富力收购万达77家酒店与账面净值相比折价40%，但我们认为该收购价格并不如想象中地有吸引力。”

申万宏源证券的质疑不无道理。因为当前高端酒店行业的盈利水平整体仍然有限。数据显示，2015年，全国789家五星级酒店资产总额2454.29亿元、利润总额19.02亿元，平均每家利润为241万元。

众所周知，酒店难以盈利的原因，一方面在于各类竞争性产品的增加，供大于求；另一方面在于酒店本身的物业改造、外包管理会占用很多资源和资金，从而压缩了酒店的盈利空间。对于富力，后续通过资本化的操作来为酒店产业增加竞争力是必要的。

不过，对于此次199.06亿元的酒店资产买卖，后续的不确定性还包括两点：第一是此类酒店很多和万达广场是挂钩的，在具体交接方面可能会有很多扯皮的地方。毕竟，很多项目依托于万达广场而进行经营；第二是酒店背后的管理人员是否会有调整和波动，这是需要重点关注。

部分业内人士表示，酒店业务大概率是不挣钱的，这应该也是融创愿意低价转手万达酒店的原因。表面上看富力收购万达酒店是捡了便宜，但很可能是接了烫手山芋。

曾押错商业地产 被同行悉数超越

富力成立于1994年，总部在广州，进入21世纪之后大举挥师北上，其标志性项目是北京富力城。2005年，富力在香港主板上市，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，并荣登市值最高的公司之一。根据国家统计局数据，2004年至2009年，富力地产曾连续五年位列中国房地产企业综合实力第一名，其中，2007年，则是以161亿元的销售额，排名全国第四，仅次于万科、绿地和中海，是“华南五虎”的一哥，当时的恒大，与之相比也只能算小弟一名。

汹涌而来的辉煌，让富力不断膨胀，其声称要取万科而代之，成为中国第一。

当同行都专注于住宅开发时，“一哥”富力似乎开启了商业地产的“大跃进”战略步伐，将更多的精力花在并不擅长的领域。生产力的滞后，战略节拍的错踏，仿佛让这只华南虎渐行渐远。

在随后到来的2008年金融危机和楼市调整双向夹击中，富力开始走下坡路。这一年，富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1：1，激进的发展策略让富力地产的资金链几乎绷断，一度陷入破产危机。在当时，富力的官方口径喊道“要撑过明年”。

更加重要的是，为了保持扩张的速度，富力地产不惜大幅举债、疯狂拿地，它急需为大肆买地投资而攀升的高负债买单，负债率从2005年上市之初的20.5%，到2007年底飙升为139.5%，被称为“最高负债房企”。

据时代周报报道，在2009年初与投行的内部交流会上，富力的负债率受到质疑，甚至有股东开始怀疑管理层的决策力。在2009年3月份举行的2008年业绩说明会上，李思廉公开表示，当年首要是降低负债比，但投资者信心难拾。

近十年来，富力的销售额被合生创展、碧桂园、恒大、雅居乐纷纷超过。根据数据显示，今年上半年富力销售额413.2亿元，排名全国第二十。

值得关注的是，富力地产正谋求回 A 股上市。根据富力地产披露IPO招股书显示，拟公开发行不超过10.7亿股新股票，募集资金总额为不超过350亿元，募集资金项目将投向北京富力新城、北京富力通州运河十号、天津富力新城、上海虹桥项目等9个项目。

这已是富力地产第五次申请A股市场IPO，最新消息是富力地产IPO状态为“已反馈”。如果顺利在A股上市，在享受内地资本高估值的同时，350亿元的融资额也有望大幅度改善富力地产的财务状况。

·END·

乐视财讯

所见即价值

更多财讯资讯，点击“阅读原文”访问乐视财讯官网（www.lefinance.com），一手财经信息一览无余。