【前言】：人民日报点名表扬万达去杠杆：莫把工具当目的， 万达转型更加决绝！

人在做，天在看。万达的转型如今已经由内而外，散发着迷人的芬芳，这背后，是王健林这么多年来一如既往的超前眼光所然。地产商都在忙转型，而万达又领先了5-10年， 王健林永远被追赶，从未被超越。

今天，请跟随史永翔教授的解说，一次性看懂万达这次转型路的重点分析！！！

最近几个月，通过一系列让人眼花缭乱且又让人惊掉下巴的资本运作（涉及总金额高达1000亿元以上），王健林掌舵的万达集团官方微信在8月10日宣布：万达彻底告别了房地产！！！

千亿资产大腾挪之路

从今年2月以来，万达集团密集收回至少400亿元万达广场项目公司的注册资本金。在已建成的万达广场中，至少有84家万达广场项目公司的注册资本金减少，累计减少401.63亿元。

7月5日，南昌西湖万达广场被珠江人寿纳入麾下；北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场、辽阳万达广场被民生信托持有。

7月19日，万达商业分别与融创中国、富力地产签署了转让协议，万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店的全部股权以及十三个文旅项目的91%的股权分别转让给富力和融创。

7月25日，柳南万达广场、枣庄万达广场、盐城万达广场以及焦作万达广场这四个万达广场已经完全被中信信托持有。

8月9日深夜10时52分，万达酒店发布公告称：1：拟向万达商业出售万达置业、万达国际地产、万达美洲、万达澳洲地产的部分权益；2：拟向以63亿元人民币向万达文化收购万达文旅全部股权，以7.5亿元人民币向万达商业收购万达酒管理。万达酒管理主要从事酒店设计、建设以及运营管理业务；3：该交易完成后，万达酒店发展将明确其作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位。公司股票自8月10日起恢复交易。万达酒店发展8月10日复牌，涨幅一度扩大至41%。

综合上述信息计算，王健林已经完成了总金额高达1109.63亿元的资产大腾挪。

彻底告别房地产

万达所有的动作主线其实非常明确：轻资产。

10日，万达集团官方微信表示，注入上市公司万达酒店发展的万达文旅和万达酒管都是轻资产公司。万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务。万达酒管主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。

万达卖掉的是酒店资产，但保留了酒店管理公司，卖掉的万达酒店仍归酒店管理公司管；万达卖掉了万达城91%的股权给融创中国，但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。

按照万达的说法，“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂”。

变轻的万达正在驶向蓝海，你看懂了么？

对于万达的这一重大动作，今天，我们的史永翔教授将做深度分析：

永翔解读

1、资产的运行，它的增长方式，并不是建立在总资产的增长情况下，也不是建立在股权增长的基础之上，因此，轻资产运行可以很好的提升现有股东权益；而股东的权益的增加，势必会带来股价的上升。所以说万达的这一运作，可以让它的上市公司的股价上升，这一定是必然的。

2、从整体的战略方向上来说，也是非常正确的选择。万达能够把它的资产全部剥离掉，然后自己只是管理，从事酒店管理和文化旅游产业管理，并且靠收取年度的服务费、管理费、品牌的使用费来获得收益。这样的话，股权的投资回报率就会上升。

3、万达的这一举动，对于中国很多企业不拘泥于传统，从扩大资产上，绝对是具有参考意义的。实际上，它今天的方案举措，是跟美国的喜来登公司的运作方式是一样的。当年喜来登公司也是把资产出售掉，只保留了喜来登的管理公司。后来这个管理公司，就变成了一个全球化的公司。万达正是借鉴喜来登公司的路线方式。

5、对于中国企业来说，如何运用轻资产，这也是我一直以来所强化的。轻资产的背后主要靠的是能力。这个能力就是输出管理能力、品牌管理能力、运营管理的效率。

6、轻资产如果运营的好的话，可以很好的实现扩张。但是如果扩张的话，一定会遇到资产总量增加，那么就一定会引起资金紧张、资金紧张就要扩大股权，而扩大股权的同时，如果利润不能同比上升的话，那么你就会发现导致股权收益会下降。

当然在具体操作这个项目的时候，显得特别不成熟，突然在两个月内资产大转移，这个背后就是应付到期的债务负担。所以可以看出，在这个运行中，万达的现金流管理并不好。后面主要就是看它的到期债务的规划能力。所以说股权回报率收益是一回事，现金流和债务管理又是另外一回事，这两件事情都应该引起我们充分的重视。

来源：史永翔利润管理