潘石屹是个“有身份”的人，“笑面虎”、“天水农民的儿子”、“万恶的开发商”......但他从不生气，任何场合，任何情绪，都能被那“招牌微笑”掩饰。

为什么？因为他“胆小”。

一个闷声发大财的地产商人，一个战战兢兢的网络大V，他或许读过“毕福剑的说话之道”，以至于不鸣则已、一鸣惊人。

8月16日下午，SOHO中国董事长——潘石屹在SOHO 3Q城市拓展招标会上称：前几天，听说王健林将77家酒店卖给富力，才199亿元，我以为我看错了。

SOHO中国董事长——潘石屹

这句话，是说给“外行”听的。

中国的房子太多了

在潘石屹看来，中国的房子太多了。

“为什么便宜？东西多，办公楼也多，二线城市办公楼空置率高达20%-40%”，而按照“小潘”的理解，房地产行业的天花板已经来临，资产运营时代将被开启。

心动不如行动，今年6、7月，潘石屹卖物业的消息便传开，但这只是第一步，他的梦想是成为全球最大的“共享办公空间服务商”，而此次3Q的招标，则是其首次走出京沪，进行全国化扩张。

“共享办公”的概念，市场早已不陌生：为降低租赁成本，不同公司的人在联合空间工作，并共享小型会议室、免费的咖啡、茶水、打印及wifi等，如此，不同团队之间也可以交流信息、技能、想法，拓展社交圈等。

一个月前，潘石屹就表示，SOHO 3Q产品运营管理模式已经成熟，接下来将加快布局，实现数量级的增长，而北京、上海、杭州和南京将成为第一批拓展合作城市。

在此次招标会上，SOHO中国明确了拓展合作的方式：1、项目规模要达到4000平方米以上；2、保持SOHO中国的一贯风格，项目位置要好，优先考虑城市黄金地段及地铁周边项目；3、整租并按合作协议支付租金，租赁期为5年+5年，签约5年，续约5年。

在北京、上海潜心打磨两年之后，SOHO 3Q已成为两地最大的共享办公空间，目前拥有19个中心，17000多个座位，并已吸引了新浪、奔驰、美团等知名公司，客户横跨多个行业。

用潘石屹的话说：SOHO 3Q的客户定位不是传统企业，而是业务有“未来性”的企业，对我们来说，SOHO 3Q就是未来。

潜台词是：SOHO 3Q是SOHO中国向轻资产转型的全部筹码。

1000万个座位的“大生意”

从赚得盆满钵满的“开发商”，摇身变成“共享办公”，潘石屹的行为就是一场“互联网赌博”。

据了解，SOHO 3Q从选房、订房，以及付款交易，都是在网上进行，租用方式也相当灵活，一个星期、一个月或一年都可以，月付、季付或者年付都行。

毕竟从大环境来看，租赁市场的未来不可限量，而传说中的“房产税”，也将成为极大的利好。

正因如此，今年以来，潘石屹加快了销售京沪办公物业的脚步，如同王健林“贱卖”77家酒店和13个文旅城91%股权的决策一样，只有减重轻行，才能“用别人的钱为自己赚钱”。

至于能赚多少钱，潘石屹向记者坦言，二线城市租赁成本很低，回报率甚至有可能超过一线城市，因此，盈利能力压力反倒没有北京和上海这么大。

而按照他之前的说法，SOHO 3Q的盈利将来源于规模化。

“我们现在1.7万个工位，赚的钱还少得可怜，但是，我们如果在全国做50万个工位、100万个工位，创造出来的商业机会就会非常大，现在选择南京、杭州这样的二线城市，就是要把规模做大，盈利也才能在现有数字后面加上一个‘0’、两个‘0’。”

而按照潘石屹的构想，未来3年-5年间，只有将SOHO 3Q的座位规模达到30万个-50万个时，甚至1000万个，才算是大生意。

为此，SOHO中国前期销售赚的300多亿元，将用于SOHO 3Q的扩张、利益分红，并将偿还银行借款，降低资产负债率。

但在外界看来，即便是深耕二线城市，SOHO 3Q也将面临不小的压力，毕竟，2016年房价涨幅居前的城市中，就有不少二线。

这也不免让人想到一段往事。

乔布斯去世时，潘石屹在微博说，对乔布斯最好的纪念，是推出单价1000元的苹果手机。结果广大群众不干了，纷纷怒怼：你咋不推出每平米1000元的房子呢，你咋不上天！

这可就为难潘石屹了，当时SOHO的项目都位于北京比较核心的区域，还是商办项目，单价1000？赔本都不够。

但这并不是问题，毕竟在潘石屹心中，未来，房地产一定会跟共享单车一样，得到“充分利用”。

也正是在这样的市场逻辑下，新型的“办公空间共享”正渐渐地改变着人们的工作生活，截止2016 年，全国共享办公空间商已超过 10000 家，且势头仍在继续。

商人的话只能信一半

对于房地产未来的发展，潘石屹并不避讳。

面对追问，潘石屹曾直接表态：听明白没有，房价会降。但是，商人的话从来只能信一半。

李嘉诚抛售内地的物业，但房价并没有暴跌，反而在2016年还暴涨了一轮，后来证实，李嘉诚只是为了套现抄底英国。而王健林转手股权，也是为了降低万达的负债率并将企业向轻资产型转化。

但不可避免的是，房地产“黄金时代”将一去不返。而嗅觉灵敏的潘石屹们，也将做出各自的选择，比如将眼光投向轻资产的互联网房地产产品。